Iroda vagy telephely bérlése esetén van-e joga a bérbeadónak szabadon meghatározni a rezsiköltséget? Kötelesek vagyunk-e kifizetni, ha az eredeti számla bemutatása nélkül, ötletszerűen kérik tőlünk a gáz- vagy áramdíjat? 

Történetünk címe az is lehet, hogy Közvetített szolgáltatás extrákkal – azaz tényleg azt számláz a bérbeadó, amit csak akar?

Olvasónk cége nemzetközi szállítmányozással foglalkozik, s egy ipari parkban lévő telephelyük közelében bérelnek irodát és egy kisebb műhelyt az egyszerűbb javításokhoz. A cég méretéhez képest talán nem is jelentős tétel a fizetendő rezsi, de egyre furcsább, ahogy a bérbeadó kezeli a fizetendő energiaszámlákat. Egyik hónapról a másikra gázdíj továbbszámlázása és áramdíj továbbszámlázása címén jó 10 százalékkal növelt értékek jelentek meg a számlán, holott ennyit biztosan nem nőtt a fogyasztás. Kiderült, hogy nem az energiadíjak ugrottak ennyit, hanem a bérbeadó akart egy ügyintézési díjat is elszámolni energiaköltség ürügyén. Úgy gondolták, hogy mivel nekik az órák leolvasásával, a számlázással feladatuk van, ezért ennek fejében minden hónapban elkérnek egy 10 százalékos átalányt a bérlőtől.

A bérbeadó persze azt tesz, amit akar – egészen  addig, amíg a bérlői ezt szó nélkül hagyják. Az említett eljárás se nem korrekt, se nem szabályos, a bérlőknek minden joguk meglenne az így kiállított számlák visszaküldésére. De mi is ezzel a probléma?

Először is: a bérbeadó arra hivatkozik, hogy nekik a villanyórák leolvasásával munkájuk és adminisztratív feladatuk van, ezért számlázták ki 10%-kal magasabb összegen az áramdíjat. Tehát nyújtanak egy adminisztratív jellegű szolgáltatást, amiért azonban nem fix díjat számolnak fel, hanem százalékosat, a bérlő fogyasztásától függőt. Tehát ha a bérlő többet fogyaszt, akkor drágább lesz az óra leolvasása, mint alacsonyabb havi fogyasztásnál. Másodszor: a rezsiköltséghez hozzácsapva egy olyan szolgáltatást próbálnak elfogadtatni a bérlőkkel, ami egészen biztos, hogy nincs benne a bérleti szerződésben. Gyakorlatilag megrendelés, szerződés nélkül számláznak le egy szolgáltatást, amit senki sem kért tőlük.

A történet akár itt be is fejeződhetne: a bérlőnek vissza kellene küldeni a számlát, kifogásolni annak tartalmát, s valamilyen módon, szerződésmódosítással megegyezni a bérbeadóval a költségek rendezésére.

Érdemes azonban arról az oldalról is megvizsgálni az esetet, hogy mennyire járt el szabályosan a bérbeadó. Hogyan kerüljük el az adóhatóság rosszallását, ha hasonló helyzetbe kerülve mi akarjuk továbbszámlázni a közüzemi díjakat?

A közüzemi díj közvetített szolgáltatás

Ingatlanbérlet esetén kétféle díjat fizetünk: a bérleti díjat a tulajdonosnak és a közüzemi díjakat a szolgáltatóknak. A bérbeadó vállalkozása csak az ingatlan kiadására terjed ki, a gáz- és áramszolgáltatást nem ő végzi, hanem az ezzel foglalkozó cégek. Éppen ezért, ha a bérbeadó számlázza nekünk a gáz- és áramdíjat, akkor ezt közvetített szolgáltatásnak kell tekintenünk. Közvetített, mert nem a bérbeadó szolgáltat, ő csak közvetíti felénk a valódi szolgáltató tevékenységét.

A bérbeadó szempontjából a közvetített szolgáltatások elkülönítése adózási szempontok miatt fontos, például az ilyen alvállalkozói teljesítések nem számítanak bele az iparűzési adó alapjába.

Közvetített szolgáltatásról akkor beszélhetünk, ha a bérbeadó valóban csak közvetítőként működik, ő maga semmit nem tesz hozzá magához a szolgáltatáshoz. Azon kívül nincs benne tevékenysége, hogy az áramszolgáltatótól kapott számlát továbbszámlázza a bérlőnek. Ha ehhez valami mást is hozzátesz, módosítja az eredeti szolgáltatást, akkor az már nem lesz közvetített szolgáltatás. Ha tehát a bérbeadó nem az eredeti közüzemi díjat számlázza tovább, hanem azt megfejeli egy 10 százalékos ügyintézési díjjal, akkor ezt már nem adhatja tovább közvetített szolgáltatásként.

A közvetített szolgáltatás fogalmát a számviteli törvény rögzíti (2000. évi C. tv. 3.§ 4. bek. 1.). Eszerint közvetített szolgáltatás az lehet, amit a bérbeadó saját nevében vásárol és a bérlővel kötött szerződés alapján, a szerződésben rögzített módon részben vagy egészben, de változatlan formában értékesít tovább. Fontos, hogy a bérlővel kötött írásos szerződésnek tartalmaznia kell a közvetítés lehetőségét, a számlából pedig ki kell, hogy derüljön a közvetítés ténye. A számlára tehát rá kell írni, hogy közvetített szolgáltatást tartalmaz, a szerződésből pedig ki kell derülnie, hogy erre a bérbeadónak van lehetősége. A számlán el is kell különülnie a saját és a továbbadott szolgáltatásnak. Lényeges még, hogy a bérbeadó nem köteles az eredeti számlákat mellékelni az ő számlájához, s arra is van lehetősége, hogy magasabb áron adja tovább a szolgáltatást, mint amennyiért ő vásárolta.

Annak tehát nincs akadálya, hogy a bérbeadó 10%-kal növelt áron adja tovább az áramot vagy a gázt. Az viszont már nem közvetített szolgáltatás, ha nem magát az energiát adja drágábban, hanem egy ügyintézési díjat, azaz egy új szolgáltatás árát teszi az eredeti számla mellé. Az ár azonban a felek megállapodásától függ. Ha ez eltér a szolgáltatói ártól, akkor a szerződésnek ezt is tartalmaznia kell. Nem lehet egy írásos szerződéstől eltérően, önhatalmúan változtatni a számlázási szabályokon, s ötletszerűen, szerződéstől eltérve emelni a bérlő költségeit.

Annak sincs akadálya, hogy a rezsiköltséget ne a beérkező szolgáltatói számlák alapján szedjük be a bérlőtől, hanem átalányt kérjünk ezek fedezetére. Ebben az esetben azonban ez már nem továbbszámlázott szolgáltatás, hanem a bérleti díj része, a bérbeadó számára pedig adóköteles bevétel lesz.

Nagy Csaba